房贷等额本息和等额本金有什么区别

年青人都是希望通过工作几年，能够购买上属于自己的房子，不过，随着房价的日益提高，工作几年也许只够支付购房的首付，而剩余款项只能申请银行按揭。而房贷有等额本息和等额本金2种，大家知道有什么区别吗？今天小编整理出房贷等额本息和等额本金的内容供大家考阅。

1、等额本息还款法

即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

等额本息的优点是每月还款额相同，方便安排收支，适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。

2、等额本金还款法

即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

等额本金的优点是相对于等额本息的总利息较少。还款金额每月递减，后期越还越轻松。且由于前期偿还的本金比例较大，利息比例较少，所以很适合提前还款。

贷款利息的多少由什么因素决定大家都知道，钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。

银行利息的计算公式是：利息=资金额×利率×占用时间。

因此，利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理！

举个例子也许更加直观：

假如房贷为100万，贷款年限20年，年利率6.55%，则月利率为0.5458%。

1、等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；等额本金下20年共还款约166万元，共支付利息66万元。

（1） 第一个月还款利息为：100万*0.5458%=5458元，则第一个月的实际还款额为4167+5458=9625元。

（2） 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：995833*0.5458%=5435.26元，则第二个月的实际还款额为4167+5435.26=9602.26元

2、等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.55%，月利率0.5458%，则每月还款额（含本、息）为7485.2元。等额本息下，20年共还款约180万元，共支付利息80万元。

（1） 第一个月计算出的利息同样为5458元，第一个月只归还了本金7485.2-5458=2027.2元；

（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2027.2=997972.8元，则第二个月应还的利息是997972.8*0.5458%=5446.94元，即第二个月归还的本金为7485.2-5446.94=2038.26元

通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。要想减少利息最好方法就是提前还一大笔款，尽量减少占用银行的本金。

总结：如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。