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房贷等额本息和等额本金有什么区别

作者: 葛一速 | 日期: 2020-11-12 | 分类: 个人杂谈

年青人都是希望通过工作几年,能够购买上属于自己的房子,不过,随着房价的日益提高,工作几年也许只够支付购房的首付,而剩余款项只能申请银行按揭。而房贷有等额本息和等额本金2种,大家知道有什么区别吗?今天小编整理出房贷等额本息和等额本金的内容供大家考阅。

房贷等额本息和等额本金有什么区别

1、等额本息还款法

即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中,每个月的还款额是固定的,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

等额本息的优点是每月还款额相同,方便安排收支,适合经济条件不允许前期还款投入过大,收入处于较稳定状态的借款人。

2、等额本金还款法

即借款人每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金,每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清,两者合计即为每月的还款额。

等额本金的优点是相对于等额本息的总利息较少。还款金额每月递减,后期越还越轻松。且由于前期偿还的本金比例较大,利息比例较少,所以很适合提前还款。

贷款利息的多少由什么因素决定大家都知道,钱在银行存一天就有一天的利息,存的钱越多,得到的利息就越多。同样,对于贷款来说也一样,银行的贷款多用一天,就要多付一天的利息,贷款的金额越大,支付给银行的利息也就越多。

银行利息的计算公式是:利息=资金额×利率×占用时间。

因此,利息的多少,在利率不变的情况下,决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小,而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理!

举个例子也许更加直观:

假如房贷为100万,贷款年限20年,年利率6.55%,则月利率为0.5458%。

1、等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;等额本金下20年共还款约166万元,共支付利息66万元

(1) 第一个月还款利息为:100万*0.5458%=5458元,则第一个月的实际还款额为4167+5458=9625元

(2) 第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:995833*0.5458%=5435.26元,则第二个月的实际还款额为4167+5435.26=9602.26元

2、等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.55%,月利率0.5458%,则每月还款额(含本、息)为7485.2元。等额本息下,20年共还款约180万元,共支付利息80万元

(1) 第一个月计算出的利息同样为5458元,第一个月只归还了本金7485.2-5458=2027.2元;

(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2027.2=997972.8元,则第二个月应还的利息是997972.8*0.5458%=5446.94元,即第二个月归还的本金为7485.2-5446.94=2038.26元

通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。要想减少利息最好方法就是提前还一大笔款,尽量减少占用银行的本金。

总结:如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。

等等,别走! ^_^

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